Quanto costa vendere casa: tasse, notaio, agenzia e plusvalenza

"Se la vendo a 400.000 euro, quanto mi rimane?"

La domanda arriva quasi sempre dopo aver parlato del prezzo. Magari hai già guardato un’altra casa, immaginato il trasloco e fatto due conti sul prossimo acquisto. Poi prendi una penna e cominci a sottrarre.

L’agenzia. I documenti. L’eventuale mutuo da chiudere. E quelle tasse di cui qualcuno ti ha parlato, senza spiegarti bene quando si pagano.

Il prezzo di vendita è il punto di partenza. Per fare progetti, serve conoscere la cifra che resterà davvero disponibile.

L’agenzia: una percentuale da leggere fino in fondo

Sul tavolo c’è una proposta da 400.000 euro. Ipotizziamo che la provvigione concordata con l’agenzia sia del 3% più IVA al 22%: il compenso è di 12.000 euro, a cui si aggiungono 2.640 euro di IVA. Il totale diventa 14.640 euro.

È un esempio di calcolo, non una tariffa obbligatoria: la provvigione è liberamente concordata. Prima di firmare l’incarico, vanno chiariti importo, servizi inclusi, eventuali spese aggiuntive e momento in cui il compenso sarà dovuto. Non è scontato che coincida con il rogito: il diritto alla provvigione può maturare già quando si forma un accordo giuridicamente vincolante, tenendo conto delle eventuali condizioni sospensive.

Anche scegliere guardando soltanto la percentuale può essere riduttivo. Conta capire chi seguirà le verifiche, come verranno gestite le offerte e quale lavoro verrà svolto per sostenere il prezzo durante la trattativa.

Il notaio lo paga davvero chi vende?

Arriva il giorno della firma. Nello studio notarile ci sono il venditore, l’acquirente e una domanda che spesso è rimasta in sospeso: «Ma la parcella spetta anche a me?».

Di regola, le spese del contratto di vendita e quelle accessorie sono a carico dell’acquirente, salvo accordi diversi.Non bisogna quindi inserire automaticamente l’intero costo del rogito tra le uscite del venditore.

Possono però esserci adempimenti specifici legati alla situazione di chi vende: per esempio, una pratica ereditaria da completare o una formalità da sistemare. Queste voci vanno individuate e preventivate separatamente.

Le tasse: vendere non significa pagarle sempre sul ricavato

Una delle paure più diffuse è che il Fisco trattenga una percentuale sull’intero prezzo della casa.

Per un privato che vende al di fuori dell’attività d’impresa, il tema è diverso: bisogna verificare se esiste una plusvalenza imponibile, cioè un guadagno fiscalmente rilevante.

La regola ordinaria riguarda gli immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Sono previste esclusioni, tra cui gli immobili acquisiti per successione e le abitazioni utilizzate come dimora principale dal venditore o dai suoi familiari per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita.

Ecco perché due proprietari che vendono allo stesso prezzo possono trovarsi in situazioni fiscali completamente diverse.

La plusvalenza, spiegata con i numeri

Hai acquistato una casa a 250.000 euro e la rivendi a 300.000 euro. La differenza iniziale è di 50.000 euro.

Ma il calcolo fiscale può tenere conto anche dei costi inerenti riconosciuti e documentati. Supponiamo, soltanto per illustrare il meccanismo, che il costo fiscalmente riconosciuto arrivi a 270.000 euro: la plusvalenza sarebbe di 30.000 euro.

Se la plusvalenza è imponibile e si sceglie, quando consentito, l’imposta sostitutiva del 26%, da richiedere al notaio al rogito, nell’esempio l’imposta sarebbe di 7.800 euro. L’alternativa è la tassazione ordinaria IRPEF, da valutare sulla situazione personale.

Quel 26% riguarda la plusvalenza imponibile, non l’intero prezzo di vendita.

«La possiedo da oltre cinque anni, quindi sono tranquillo?»

Prima di rispondere, oggi serve un’altra domanda: sono stati eseguiti lavori con il Superbonus?

Per gli immobili interessati da questi interventi esiste una disciplina specifica che può rendere imponibile la plusvalenza quando la vendita avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori, anche se l’acquisto è più lontano nel tempo. Restano previste esclusioni, tra cui quelle per gli immobili ereditati e per l’abitazione principale alle condizioni stabilite dalla legge.

È una verifica da fare prima di accettare un’offerta: potrebbe incidere sulla somma su cui stai contando per il prossimo acquisto.

I documenti e le piccole spese che cambiano il conto

Poi ci sono le voci meno appariscenti: l’APE da predisporre o verificare, l’assistenza tecnica, i documenti da recuperare, eventuali difformità da affrontare.

Non esiste un costo unico valido per tutte le case. Un appartamento con documentazione completa richiede un lavoro diverso da un immobile modificato negli anni senza aver prima chiarito la situazione edilizia e catastale.

Anche la posizione fiscale dell’acquisto originario merita attenzione: vendere entro cinque anni una casa acquistata con le agevolazioni “prima casa” può comportarne la perdita, salvo ricorrano le condizioni previste per evitarla, come il riacquisto entro un anno di un’abitazione da destinare a dimora principale. È una questione distinta dalla plusvalenza.

Quanto resta, alla fine?

Torniamo ai 400.000 euro iniziali.

Sottraendo la sola provvigione dell’esempio, pari a 14.640 euro IVA inclusa, restano 385.360 euro. Da qui andranno considerate le altre spese effettive, l’eventuale tassazione e il capitale residuo del mutuo da rimborsare.

Quest’ultimo non è una tassa né una commissione, ma riduce comunque la liquidità disponibile.

La penna, a questo punto, può fermarsi. Hai finalmente un numero su cui ragionare, anziché un prezzo da cui sperare che avanzi abbastanza.

Stai pensando di vendere? Prima di decidere quanto chiedere, ricostruiamo costi, verifiche e ricavo netto atteso, con il supporto del notaio e del consulente fiscale per gli aspetti di loro competenza. Il prossimo progetto comincia da un conto fatto bene.